父母や祖父母から、住宅の取得資金を贈与してもらった場合に、一定額まで贈与税が非課税になるのが住宅取得等資金の贈与税の非課税措置です。非課税限度額は省エネ等住宅で1,000万円、その他の住宅で500万円。暦年課税の基礎控除110万円と併用すれば、省エネ等住宅なら最大1,110万円までを非課税で受け取れます。適用期限は令和8年12月31日まで。ただし要件が細かく、贈与ゼロでも申告が必要、対象は取得の対価に限られるなど、知らないと特例を使えなくなる落とし穴が多い制度です。この記事では、限度額・要件・申告・落とし穴まで、計算例つきで解説します。
この記事のポイント
- 父母・祖父母（直系尊属）からの住宅取得資金の贈与が、一定額まで非課税になる制度
- 非課税限度額は省エネ等住宅で1,000万円、その他の住宅で500万円
- 適用期限は令和8年12月31日までの贈与。暦年110万円や相続時精算課税と併用可
- 受贈者は18歳以上・合計所得2,000万円以下、贈与者は直系尊属（配偶者の親は不可）
- 非課税で贈与税ゼロでも申告は必須。申告を忘れると特例が使えず多額の課税
- 対象は住宅取得の対価のみ。諸費用・家具家電・住宅ローン返済資金は対象外
目次
住宅取得等資金の贈与税非課税とは
通常、年間110万円を超える贈与には贈与税がかかります。しかし、父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住むための住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。住宅取得の初期負担を軽減し、良質な住宅取得を後押しする目的の制度です。適用期限は令和8年12月31日までの贈与です。
対象になるのは「取得の対価」に充てる資金
非課税になるのは、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭の贈与です。すでに組んだ住宅ローンの返済資金や、仲介手数料・登記費用などの諸費用、家具・家電の購入費用は対象外です。資金使途を取り違えると、その部分に通常の贈与税がかかります。
非課税限度額と併用できる控除
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅（質の高い住宅） | 1,000万円 |
| その他の住宅 | 500万円 |
この非課税枠は、暦年課税の基礎控除110万円または相続時精算課税と併用できます。組み合わせると次のようになります。
- 暦年課税と併用：省エネ等住宅なら 1,000万円 ＋ 110万円 ＝ 1,110万円まで非課税。
- 相続時精算課税と併用：省エネ等住宅なら 1,000万円 ＋ 基礎控除110万円 ＋ 特別控除2,500万円 ＝ 3,610万円まで贈与税ゼロ（精算課税分は将来の相続財産に加算）。
ヒント：この非課税措置で非課税となった金額は、贈与者が亡くなったときの相続財産への持戻し（生前贈与加算）の対象になりません。相続開始前7年以内の贈与でも加算されないため、相続税対策としても有効です。暦年課税の通常贈与が7年内加算の対象になるのと対照的です。
受贈者・贈与者の要件
この特例には「贈与を受ける人（受贈者）」と「贈与する人（贈与者）」の双方に要件があります。
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 贈与者 | 受贈者の直系尊属（父母・祖父母）。年齢制限なし。配偶者の父母・祖父母は対象外（養子縁組をしていれば対象） |
| 受贈者 | 贈与年の1月1日時点で18歳以上、贈与者の直系卑属（子・孫）、贈与年の合計所得金額2,000万円以下（40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下） |
配偶者の親はNG：非課税の対象は自分の直系尊属からの贈与に限られます。たとえば夫の父から、夫が1,000万円・妻が1,000万円を受け取っても、妻は義父（直系尊属でない）からの贈与なので非課税にできません。一方、夫が自分の親から、妻が自分の親からそれぞれ受ければ、夫婦で各1,000万円・合計2,000万円を非課税にできます。
対象になる住宅の要件
- 床面積：登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下（40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下の場合のみ）。床面積の2分の1以上が居住用であること。
- 新築・中古の別：新築住宅、または昭和57年1月1日以後に建築された中古住宅（もしくは耐震基準適合が証明された中古住宅）。
- 増改築：工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事であること。
- 居住要件：贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その住宅を取得し居住すること（または遅滞なく居住することが確実であること）。
ヒント：翌年3月15日までに「取得して居住」が要件のため、贈与のタイミングが重要です。年末に贈与を受けて引渡しが翌年4月以降になると、要件を外れるおそれがあります。原則として引渡しの直前に贈与を受けるのが安全です。翌年12月31日まで居住しない場合は、特例を取り消して修正申告が必要になります。
省エネ等住宅とは
非課税限度額が1,000万円になる「省エネ等住宅（質の高い住宅）」は、次のいずれかの基準を満たし、住宅性能証明書などの書類で証明されたものです。
- 省エネルギー性能：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（令和6年1月以降の取得分。ZEH水準）。
- 耐震性能：耐震等級2以上または免震建築物。
- バリアフリー性能：高齢者等配慮対策等級3以上。
省エネ等住宅に該当するかどうかは自分で判断せず、販売元の不動産会社や住宅メーカーに確認し、証明書を取得します。証明書を申告書に添付できなければ、1,000万円ではなく500万円の枠になります。なお、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅などには経過措置があり、旧基準（断熱等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）で証明できる場合があります。
最大の落とし穴｜申告と資金使途
贈与税ゼロでも申告は必須
この特例は、申告して初めて適用されます。非課税枠内に収まって贈与税がゼロになる場合でも、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書と必要書類を提出しなければなりません。申告を忘れると特例が使えず、たとえば1,000万円の贈与に約177万円の贈与税がかかり、さらに無申告加算税・延滞税が上乗せされます。「非課税だから申告不要」は重大な誤解です。
もう一つの落とし穴が資金使途です。前述のとおり、非課税の対象は住宅取得の対価に充てる資金に限られます。次のものは対象外で、充てた分には通常の贈与税がかかります。
- すでに借りている住宅ローンの返済資金
- 仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの諸費用
- 家具・家電・引越し費用
節税効果の計算例
計算例：親から1,000万円の贈与（省エネ等住宅）
特例を使う場合：1,000万円 ≦ 非課税限度額1,000万円 のため 贈与税 0円
特例を使わない場合（暦年課税・特例税率）：（1,000万円 − 110万円）＝ 890万円
890万円 × 30％ − 90万円 ＝ 177万円の贈与税
特例の適用で約177万円の節税。申告を忘れるとこの差が課税される。
夫婦がそれぞれ自分の親から省エネ等住宅の資金として1,000万円ずつ贈与を受ければ、合計2,000万円を非課税にできます。共有名義にする場合は、出資割合に応じた持分にしておくことも重要です。
住宅ローン控除との関係
住宅取得時には、本制度と住宅ローン控除を併用できます。住宅ローン控除の令和8年改正の詳細は住宅ローン控除【令和8年改正】で解説しています。ただし注意点があります。住宅ローン控除の対象になるのは住宅ローン（借入金）の年末残高であり、贈与で取得した部分は借入金ではないため、住宅ローン控除の対象にはなりません。
ヒント：住宅資金を「自己資金・贈与・ローン」に分けて整理し、ローン部分（住宅ローン控除の対象）と贈与部分（贈与税非課税の対象）が重複しないようにします。贈与でローンを減らしすぎると住宅ローン控除の枠を使いきれないこともあるため、両制度のバランスを試算しておくと、トータルの税メリットを最大化できます。省エネ性能の判定基準は両制度で異なる点にも注意します。
想定Q&A
Q1. 非課税枠に収まれば申告しなくてよいですか
いいえ。贈与税がゼロでも、特例の適用を受けるには翌年2月1日から3月15日までの贈与税の申告が必須です。申告を忘れると特例自体が使えず、贈与額に通常の贈与税と加算税・延滞税がかかります。必ず期限内に申告してください。
Q2. 夫の親から、夫と妻がそれぞれ1,000万円もらえますか
夫は受けられますが、妻は受けられません。妻にとって夫の親は直系尊属ではないためです。夫婦で各1,000万円・合計2,000万円を非課税にしたい場合は、夫は夫の親から、妻は妻の親からそれぞれ贈与を受ける必要があります。
Q3. もらった資金を諸費用や家具に使ってもいいですか
非課税の対象は住宅取得の対価に充てる資金です。仲介手数料・登記費用などの諸費用や、家具・家電・引越し費用に充てた分は対象外で、通常の贈与税がかかります。贈与資金は住宅本体の取得対価に充てるようにしてください。
Q4. すでにある住宅ローンの繰上返済資金をもらう場合は使えますか
使えません。この特例は新たに住宅を取得・新築・増改築するための資金援助が対象で、既存の住宅ローンの返済資金は対象外です。返済資金の贈与には通常の贈与税がかかります。
Q5. 省エネ等住宅かどうかは自分で判断できますか
自分で判断せず、販売元の不動産会社や住宅メーカーに確認し、住宅性能証明書などの証明書類を取得します。証明書を申告書に添付できないと、1,000万円ではなく500万円の枠になります。中古住宅でも断熱リノベ等で基準を満たし証明できれば1,000万円枠を使えることがあります。
Q6. この非課税分も相続のときに持ち戻されますか
持ち戻されません。この特例で非課税となった住宅取得等資金は、贈与者の相続時の生前贈与加算（相続開始前7年以内の加算）の対象外です。相続税対策としても有効に機能します。
適用の判断フロー
| 手順 | 判断内容 |
|---|---|
| 1 | 贈与者が自分の直系尊属（父母・祖父母）か。配偶者の親は不可 |
| 2 | 受贈者が18歳以上・合計所得2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下）か |
| 3 | 住宅が床面積・築年数等の要件を満たすか。省エネ等住宅なら証明書を取得 |
| 4 | 贈与は取得対価に充当。引渡し直前に受贈し、翌年3月15日までに取得・居住 |
| 5 | 非課税限度額（省エネ等1,000万円・その他500万円）を確認。暦年・精算課税と併用 |
| 6 | 贈与税ゼロでも翌年2月1日〜3月15日に申告（証明書等を添付） |
まとめ
- 直系尊属からの住宅取得資金が、省エネ等住宅1,000万円・その他500万円まで非課税。
- 適用期限は令和8年12月31日まで。暦年110万円・相続時精算課税と併用可。
- 受贈者は18歳以上・合計所得2,000万円以下。配偶者の親からの贈与は対象外。
- 贈与税ゼロでも申告は必須。忘れると1,000万円で約177万円＋加算税が課税。
- 対象は取得対価のみ。諸費用・家具・ローン返済資金は対象外。引渡し直前の贈与が安全。
- 住宅ローン控除と併用可だが、贈与部分はローン控除の対象外。持戻し（7年加算）もなし。
出典・参考
※本記事は令和8年6月時点の法令・公表資料（租税特別措置法、国税庁タックスアンサーNo.4508・あらまし、国土交通省資料等）に基づく一般的な解説です。要件・限度額・経過措置は住宅の種類や建築確認の時期等により異なり、計算例は概算です。適用にあたっては最新の国税庁・国土交通省資料の確認、税務署や税理士への相談をおすすめします。
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