空き家3,000万円特別控除を徹底解説｜要件・令和6年改正・取得費加算との選択

親から相続した実家を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度が「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」です。もともとは、誰も住まなくなった古い家が放置され、地域の防災・防犯・景観の問題になるのを防ぐという政策目的から、相続した空き家を早めに売って流通させる人を後押しするために設けられた特例です。売却益にそのまま所得税・住民税がかかる原則に対し、3,000万円という大きな控除で税負担を一気に軽くできるため、使えるかどうかで手取りが数百万円変わることも珍しくありません。

一方でこの特例は要件が細かく、昭和56年5月31日以前の建築であること、被相続人が一人で住んでいたこと、相続から3年以内に売ること、譲渡対価が1億円以下であることなど、ひとつでも外すと使えません。さらに令和6年の改正で、相続人が3人以上の場合の控除額引下げと、買主側での改修・除却でも認められる要件緩和が入りました。この記事では、租税特別措置法35条3項と国税庁タックスアンサー(No.3306・No.3307)をもとに、対象・要件・改正点・他制度との使い分け・手続・落とし穴まで実務目線で整理します。

空き家3,000万円特別控除とは

正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に一定の要件を満たして譲渡した場合、その譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できます(措法35条3項)。譲渡所得に対する所得税・住民税は、控除後の金額に対してかかるため、3,000万円以下の譲渡益であれば税負担がゼロになることもあります。

似た名前のマイホームを売ったときの3,000万円控除(措法35条1項)は、自分が住んでいた家が対象です。これに対して空き家特例(35条3項)は、自分ではなく亡くなった被相続人が住んでいた家が対象で、相続した人が売る点が決定的に違います。混同しやすいので、まず「誰の居住用家屋か」を意識してください。

適用できる人と対象家屋の要件

特例を使えるのは、相続または遺贈により被相続人居住用家屋またはその敷地等を取得した個人です。法人が遺贈で取得した場合は対象外です。そのうえで、対象となる家屋(被相続人居住用家屋)は、次の3つの要件をすべて満たすものに限られます。

3つ目の「一人で居住」がとくに重要です。被相続人が配偶者や子と同居していた家は、相続直前に他の居住者がいたことになり、原則として空き家特例を使えません。二世帯住宅や、被相続人と同居していた相続人がそのまま住み続ける家も対象外です。

老人ホーム等に入所していた場合の特例

被相続人が亡くなる直前に老人ホーム等に入所していて、家に住んでいなかったケースでも、平成31年4月1日以後の譲渡については一定の要件を満たせば対象になります(No.3307)。具体的には、被相続人が要介護認定・要支援認定等を受けて老人ホーム等に入所しており、入所直前まで一人で居住していたこと、入所時から相続開始直前まで事業・貸付け・他者の居住の用に供されず、被相続人による一定の使用(家財の保管など)が続いていたこと、が要件です。介護のために子の家に転居して亡くなった場合など、老人ホーム等以外への転居は対象外です。

譲渡についての要件

家屋の要件を満たしていても、売り方(譲渡)の要件を外すと適用できません。次の要件をすべて満たす必要があります。

令和6年改正の2つのポイント

令和5年度税制改正により、適用期限が令和9年12月31日まで4年延長されるとともに、令和6年1月1日以後の譲渡について次の2点が変わりました。控除額が下がる相続人と、使いやすくなる相続人が同時に生まれた改正です。

買主が工事する形にする場合は、売買契約書に「翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行う」旨の特約を入れておくのが実務です。買主の協力が得られず期限までに工事が完了しないと特例を使えなくなるため、確認書の交付要件としても特約が求められています。

控除額の計算と計算例

譲渡所得は、譲渡対価から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、そこからこの特例の3,000万円(または2,000万円)を控除します。相続した古い家は取得費が不明なことが多く、その場合は譲渡対価の5％を概算取得費とできます。控除しきれる範囲であれば、譲渡益に対する所得税・住民税はかかりません。

同じケースで相続人が3人以上の場合、令和6年1月1日以後の譲渡では控除額が1人あたり2,000万円になるため、各人の控除枠が小さくなります。共有で相続して令和6年以降に売る予定なら、控除額が下がる点を織り込んで手取りを試算しておく必要があります。

他の特例との併用・選択

空き家特例は、他の特例と併用できるものと、どちらか一方を選ぶものが混在します。とくに相続税の取得費加算とは選択関係にあるため、有利判定が必要です。

相続税を納めた人は、小規模宅地等の特例を相続税の申告で使っているケースが多くあります。空き家特例は譲渡所得(所得税)の話、小規模宅地等の特例は相続税の評価減の話で、そもそも税目も場面も異なります。両者は被相続人が一人で住んでいたかどうかで適用場面が分かれるため、どちらを使えるかは家族構成と居住状況で判断します。

手続と必要書類

この特例は、確定申告をして初めて適用されます。確定申告書に「措法35条3項」と記載し、譲渡所得の内訳書とあわせて、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など一定の書類を添付します。確認書は、空き家であったこと等を市区町村が確認して交付するもので、交付申請には売買契約書の写しや電気・ガス・水道の閉栓を示す書類などが必要です。

共有で相続した家屋・敷地を売って各相続人がこの特例を受ける場合、特例を受ける人は、他の相続人に対して売却をした旨などを通知しなければなりません(措法35条8項)。1億円判定を全体で行うための通知義務で、忘れると後日のトラブルにつながります。

見落としやすい落とし穴

相続後に貸すと使えなくなる

相続してから売るまでの間、空き家を人に貸したり、駐車場にしたり、誰かが住んだりすると、その時点で「相続の時から譲渡まで空き家であったこと」の要件を満たさなくなり、特例を使えません。「売れるまで賃貸で回そう」と考えると特例を失うため、売却の意思があるなら空き家のまま維持します。

3年の期限を過ぎると一切使えない

譲渡は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。売却活動が長引いてこの期限を過ぎると、他の要件をすべて満たしていても適用できません。相続した空き家を売る方針なら、早めに動くことが最大の対策です。

親族への売却は対象外

子や配偶者、生計を一にする親族、同族会社などに売っても適用できません。身内で名義を移すだけの取引を防ぐための要件で、価格が適正でも特別関係者への譲渡というだけで対象外になります。

買主の工事が期限に間に合わないと失う

令和6年改正で買主による改修・除却でも認められるようになりましたが、買主が翌年2月15日までに工事を完了しないと特例を使えなくなります。買主任せにせず、売買契約書に特約を入れ、工事の進捗を確認できるようにしておくことが重要です。

マンションや同居していた実家は対象外

区分所有建物として登記された分譲マンションは対象外です。また、被相続人が誰かと同居していた家も、相続直前に一人で居住していた要件を満たさず対象外です。二世帯住宅も、区分所有登記や同居の状況によっては使えません。

適用できるかの判定フロー

次の順に確認すると、適用できるかどうかを整理しやすくなります。

想定Q&A(空き家3,000万円特別控除)

Q1. 被相続人が老人ホームで亡くなりました。使えますか

一定の要件を満たせば使えます。被相続人が要介護認定・要支援認定等を受けて老人ホーム等に入所し、入所直前まで一人で居住し、入所後から相続開始直前まで事業・貸付け・他者居住に供されず、家財の保管など一定の使用が続いていたことが要件です。反対に、介護のため子の家などに転居して亡くなった場合は、老人ホーム等への入所に当たらず対象外です。

Q2. 相続した家が分譲マンションです。使えますか

原則使えません。区分所有建物である旨の登記がされている建物は対象外とされており、一般的な分譲マンションはこれに該当するからです。反対に、区分所有登記のない一戸建てや、昭和56年5月31日以前建築などの要件を満たす家屋であれば対象になり得ます。まず登記が区分所有かどうかを確認してください。

Q3. 相続した実家を賃貸に出してから売っても使えますか

使えません。相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないことが要件のため、一度でも貸すと空き家要件を外れるからです。反対に、相続後は誰にも貸さず住まわせず、空き家のまま維持して売れば、他の要件を満たす限り適用できます。

Q4. 相続人が3人います。控除額はいくらですか

令和6年1月1日以後の譲渡なら、1人あたり2,000万円です。被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は控除額が引き下げられるからです。反対に、相続人が2人以下であれば従来どおり1人あたり3,000万円です。共有で相続して令和6年以降に売る場合は、控除額が下がる点を織り込んで試算してください。

Q5. 家を取り壊さず、そのまま売っても使えますか

耐震基準に適合していればそのまま譲渡でき、適合していなければ耐震改修か取壊しが必要です。旧耐震の家屋は現状のままでは要件を満たさないためです。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却を行う場合も対象になるため、売主が工事せずに現状渡しできる余地があります。反対に、買主の工事が期限に間に合わないと適用できません。

Q6. 売却代金が1億2,000万円でした。使えますか

使えません。譲渡対価が1億円を超えると対象外だからです。しかも、分割して売った分や、共有していた他の相続人が売った分も合算して1億円以下かを判定します。反対に、合計が1億円以下であれば適用できますが、あとから残りを売って合計が1億円を超えると、その売却日から4か月以内に修正申告と納税が必要になります。

Q7. 相続税の取得費加算と、どちらを使うべきですか

同じ不動産にはどちらか一方しか使えないため、控除効果が大きい方を選びます。多額の相続税を納め、譲渡益がそれほど大きくないなら取得費加算が有利なこともありますが、譲渡益が大きいなら3,000万円を丸ごと引ける空き家特例が有利になりやすいです。反対に、両方を使って二重に控除することはできないため、必ず試算して選択してください。

Q8. マイホームを売った年に空き家も売りました。控除は両方3,000万円ずつですか

いいえ、同一年に両方を使う場合は合わせて3,000万円が上限です。マイホーム3,000万円控除(措法35条1項)と空き家特例(35条3項)を同じ年に併用しても、控除の合計額は3,000万円までとされているからです(措通35-7)。反対に、譲渡する年を分ければ、それぞれの年で控除枠を使える可能性があります。

Q9. 子に売っても使えますか

使えません。親子・夫婦・生計を一にする親族・同族会社など特別の関係がある人への譲渡は対象外だからです。身内での名義移転を防ぐための要件で、売却価格が適正でも特別関係者というだけで適用できません。反対に、第三者へ通常の売買で譲渡すれば、他の要件を満たす限り適用できます。

Q10. 譲渡益がゼロでも確定申告は必要ですか

必要です。この特例は確定申告をして初めて適用され、確認書や登記事項証明書などの添付が要件だからです。控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。反対に、申告を失念すると、要件を満たしていても3,000万円控除を受けられず課税されてしまいます。

Q11. 被相続人居住用家屋等確認書はどこでもらえますか

物件がある市区町村の窓口で交付申請します。空き家であったこと等を市区町村が確認して交付する書類だからです。申請には、売買契約書の写しや、電気・ガスの閉栓証明書・水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真などが求められます。反対に、確認書がないとこの特例の適用を受けられないため、譲渡が固まったら早めに申請してください。

まとめ

空き家3,000万円特別控除は、相続した実家を売るときに譲渡益を大きく圧縮できる強力な特例ですが、対象家屋の3要件、3年の譲渡期限、1億円以下、空き家のまま維持、耐震改修または除却、特別関係者でない、といった要件をすべて満たす必要があります。令和6年からは相続人3人以上で控除額が2,000万円に下がる一方、買主による改修・除却でも認められるようになりました。取得費加算とは選択、マイホーム3,000万円控除とは同一年で合算3,000万円が上限、という他制度との関係も押さえておきましょう。

※本記事は作成時点の法令・通達および公表資料(租税特別措置法35条、同施行令20の3・23、同施行規則18の2、租税特別措置法関係通達35-7・35-10、国税庁タックスアンサーNo.3306・No.3307、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」、令和5年度税制改正の大綱等)に基づく一般的な解説です。控除額・適用期限・要件は改正により変わる場合があるため、個別の判断は最新の法令・国税庁公表情報の確認、または顧問税理士へのご相談をおすすめします。