不動産取得税は、ひとことで言うと「土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税」です。購入だけでなく、新築・増築・贈与などで不動産を取得した場合にも課されます。取得から数か月後に都道府県から納税通知書が届く流通税で、購入価格とは別に必要となるため、住宅取得の資金計画では見落とせない費用です。
一方で、不動産取得税にはマイホーム取得を支援するための手厚い軽減措置があり、要件を満たせば税額がゼロになるケースも珍しくありません。ただし、軽減措置は申告しないと適用されないため、制度を知らずに通知書の金額をそのまま納めてしまう人もいます。この記事では、不動産取得税の基本計算、住宅・土地の軽減措置、令和9年3月31日までの特例、還付の方法を整理します。
- 不動産取得税の本則税率は4％、ただし令和9年3月31日までの土地・住宅取得は3％に軽減
- 令和9年3月31日までに取得した宅地評価土地は、課税標準が2分の1に軽減される
- 新築住宅は評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除できる
- 軽減措置は申告が必要で、申告しないと本則の税額のまま課税される
- 令和8年4月1日以後取得の住宅は、軽減の床面積要件下限が40平方メートル以上に変更
不動産取得税の基本
不動産取得税は、不動産（土地・家屋）を取得したときに、その不動産が所在する都道府県が課す地方税です。売買による購入のほか、新築・増改築・交換・贈与などで取得した場合も課税対象です。登記の有無にかかわらず、取得の事実にもとづいて課税されます。一方、相続による取得は非課税です。
税額は次の式で計算します。
課税標準は実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産税評価額です。土地の固定資産税評価額は実勢価格の7割程度、建物は建築費の5〜6割程度が目安とされています。土地と家屋はそれぞれ別に計算します。
税率（本則4％・特例3％）
不動産取得税の本則税率は4％ですが、令和9年3月31日までに取得した土地および住宅については、特例により税率が3％に軽減されています。住宅以外の家屋（店舗・事務所・倉庫など）は、この特例の対象外で本則の4％が適用されます。
| 取得する不動産 | 税率（令和9年3月31日まで） |
|---|---|
| 土地（すべて） | 3％ |
| 住宅（家屋） | 3％ |
| 住宅以外の家屋（店舗・事務所等） | 4％ |
土地の課税標準の特例（2分の1軽減）
令和9年3月31日までに宅地評価土地（宅地および宅地の価格をもとに評価される土地）を取得した場合、課税標準となる固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。つまり、土地の不動産取得税は次の式になります。
たとえば固定資産税評価額1,200万円の宅地なら、1,200万円×2分の1×3％＝18万円が軽減前の税額です。住宅とあわせて取得する場合は、さらに後述の土地の軽減（減額）が適用され、税額がゼロになることもあります。
新築住宅の軽減（評価額から最大1,200万円控除）
一定の要件を満たす新築住宅は、課税標準となる固定資産税評価額から1,200万円を控除できます。認定長期優良住宅の場合は1,300万円の控除です。控除後の額に3％を乗じて税額を計算するため、評価額が1,200万円以下の住宅は不動産取得税がゼロになります。
この軽減を受けるための主な要件は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることです。賃貸用の共同住宅等は1戸あたり40平方メートル以上240平方メートル以下となります。
中古住宅の軽減（築年数に応じた控除）
中古住宅（既存住宅）でも、自己居住用として取得し一定の要件を満たせば、新築時期に応じた額が固定資産税評価額から控除されます。控除額は新築された時期によって異なり、新しいものほど控除額が大きくなります（例：平成9年4月1日以後の新築なら1,200万円控除）。
中古住宅の軽減を受けるには、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること、自己居住用であること、そして耐震基準を満たすこと（昭和57年1月1日以後の新築、または耐震基準適合の証明があること）が必要です。古い中古住宅でも、取得後に耐震改修を行って基準適合の証明を受ければ軽減を受けられる場合があります。
住宅用土地の軽減（減額措置）
軽減対象となる住宅の敷地（住宅用土地）を取得した場合、土地の不動産取得税からさらに一定額が減額されます。減額される額は、次の(1)(2)のいずれか大きい方です。
| 減額額の基準 | 内容 |
|---|---|
| (1) 定額基準 | 45,000円 |
| (2) 床面積基準 | 土地1平方メートルあたりの価格×2分の1×住宅の床面積の2倍（上限200平方メートル）×3％ |
多くの住宅用地では、床面積基準による減額が大きくなり、土地の不動産取得税がゼロになるケースが少なくありません。住宅と土地の両方の軽減を組み合わせると、マイホーム取得時の不動産取得税が大幅に減るか、ゼロになることが期待できます。
軽減措置の申告が必要（申告しないと適用されない）
不動産取得税の軽減措置を受けるには、原則として都道府県税事務所への申告が必要です。これが最も重要な実務ポイントです。不動産を取得すると数か月後に納税通知書が届きますが、軽減措置の申告をしていないと、軽減前の税額が記載された通知書が届くことがあります。
還付を受ける方法
軽減措置を申告せずに納付してしまった場合や、土地を先に取得してから住宅を後で新築する場合などは、後から還付を受けられることがあります。住宅用土地の取得後、一定期間内（原則として土地取得から3年以内など、都道府県により異なる）に住宅を新築すれば、土地の不動産取得税の減額分が還付されます。
還付を受けるには、住宅の完成後に都道府県税事務所に還付申請を行います。申請には登記事項証明書や住民票などの書類が必要です。なお、令和7年12月より、減額申告書に家屋番号や不動産番号を記載することで登記事項証明書の添付を省略できる扱いを始めた自治体もあり、手続が簡素化されつつあります。
非課税となる主なケース
次のような取得は、不動産取得税が非課税となります。相続が代表例です。
| 非課税となるケース |
|---|
| 相続（包括遺贈・相続人への特定遺贈を含む）による取得 |
| 法人の合併または一定の分割による取得 |
| 公共の用に供する道路等の取得 |
| 取得した不動産の価格が一定の免税点未満（土地10万円、新築家屋23万円、その他家屋12万円） |
なお、贈与による取得は非課税ではなく課税対象です。生前贈与で不動産を移転する場合は、不動産取得税と登録免許税が課される点に注意してください（相続による取得は不動産取得税は非課税で、登録免許税の税率も低くなります）。
まとめ
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけ課される都道府県税で、本則税率4％ですが令和9年3月31日までの土地・住宅取得は3％に軽減されます。土地は課税標準が2分の1に軽減され、新築住宅は評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除でき、住宅用土地はさらに減額措置があるため、マイホーム取得では税額がゼロになるケースも多くあります。令和8年4月1日以後の住宅は床面積要件の下限が40平方メートル以上に緩和されました。最も重要なのは、軽減措置は申告しないと適用されないという点です。不動産取得後はできるだけ早く都道府県税事務所に申告し、すでに納付済みでも還付の可能性を確認することが大切です。
- 本則税率4％、令和9年3月31日までの土地・住宅取得は3％
- 令和9年3月31日までの宅地評価土地は課税標準が2分の1に軽減
- 新築住宅は評価額から最大1,200万円（長期優良住宅1,300万円）控除
- 住宅用土地はさらに減額措置があり、マイホームは税額ゼロのケースも多い
- 軽減措置は申告が必要、納付済みでも還付の可能性あり。相続は非課税だが贈与は課税
本記事は令和8年時点の情報をもとに、地方税法および総務省・国土交通省・各都道府県の公表資料を参照して作成しています。具体的な税額計算・軽減申告にあたっては、最新の法令および各都道府県の取扱いをご確認のうえ、必要に応じて税理士等の専門家にご相談ください。（参照：地方税法第73条の14ほか、国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」、各都道府県「不動産取得税」）
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