不動産取得税の軽減措置｜計算方法と住宅取得時の特例・還付を解説

不動産取得税は、ひとことで言うと「土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税」です。購入だけでなく、新築・増築・贈与などで不動産を取得した場合にも課されます。取得から数か月後に都道府県から納税通知書が届く流通税で、購入価格とは別に必要となるため、住宅取得の資金計画では見落とせない費用です。

一方で、不動産取得税にはマイホーム取得を支援するための手厚い軽減措置があり、要件を満たせば税額がゼロになるケースも珍しくありません。ただし、軽減措置は申告しないと適用されないため、制度を知らずに通知書の金額をそのまま納めてしまう人もいます。この記事では、不動産取得税の基本計算、住宅・土地の軽減措置、令和9年3月31日までの特例、申告と還付の方法を、地方税法の条文に沿って整理します。

なお、相続による取得や免税点未満の場合など、そもそも不動産取得税がかからないケースについては、不動産取得税がかからない場合で詳しく解説しています。

不動産取得税の基本

不動産取得税は、不動産（土地・家屋）を取得したときに、その不動産が所在する都道府県が課す地方税です（地方税法73条以下）。売買による購入のほか、新築・増改築・交換・贈与などで取得した場合も課税対象です。登記の有無にかかわらず、取得の事実にもとづいて課税されます。一方、相続による取得は非課税です（73条の7）。

税額は次の式で計算します。

課税標準は実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産税評価額です。土地の固定資産税評価額は実勢価格の7割程度、建物は建築費の5〜6割程度が目安とされています。土地と家屋はそれぞれ別に計算します。なお、評価額の仕組みは固定資産税の計算でも解説しています。

税率（本則4％・特例3％）

不動産取得税の本則税率は4％ですが、令和9年3月31日までに取得した土地および住宅については、特例により税率が3％に軽減されています。住宅以外の家屋（店舗・事務所・倉庫など）は、この特例の対象外で本則の4％が適用されます。

土地の課税標準の特例（2分の1軽減）

令和9年3月31日までに宅地評価土地（宅地および宅地の価格をもとに評価される土地）を取得した場合、課税標準となる固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。つまり、土地の不動産取得税は次の式になります。

たとえば固定資産税評価額1,200万円の宅地なら、1,200万円×2分の1×3％＝18万円が土地の軽減（減額）前の税額です。住宅とあわせて取得する場合は、さらに後述の住宅用土地の軽減（減額）が適用され、税額がゼロになることもあります。

新築住宅の軽減（評価額から最大1,200万円控除）

一定の要件を満たす新築住宅は、課税標準となる固定資産税評価額から1,200万円を控除できます（地方税法73条の14第1項）。認定長期優良住宅の場合は1,300万円の控除です（令和13年3月31日までの新築に限る）。控除後の額に3％を乗じて税額を計算するため、評価額が1,200万円以下の住宅は不動産取得税がゼロになります。

この軽減を受けるための主な要件は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることです。賃貸用の共同住宅等は1戸あたり40平方メートル以上240平方メートル以下となります。

中古住宅の軽減（築年数に応じた控除）

中古住宅（既存住宅）でも、自己居住用として取得し一定の要件を満たせば、新築時期に応じた額が固定資産税評価額から控除されます。控除額は新築された時期によって異なり、新しいものほど控除額が大きくなります。代表的な区分は次のとおりです（自治体により細部が異なります）。

中古住宅の軽減を受けるには、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること、自己居住用であること、そして耐震基準を満たすこと（昭和57年1月1日以後の新築、または耐震基準適合の証明があること）が必要です。古い中古住宅でも、取得後6か月以内に耐震改修を行って基準適合の証明を受け、自己の居住用とするなどの要件を満たせば軽減を受けられる場合があります（平成26年4月1日以後の取得分）。証明書類は取得日前2年以内の調査等によるものに限られる点に注意してください。

住宅用土地の軽減（減額措置）

軽減対象となる住宅の敷地（住宅用土地）を取得した場合、土地の不動産取得税からさらに一定額が減額されます（地方税法73条の24）。減額される額は、次の(1)(2)のいずれか大きい方です。

具体例で確認します。土地の固定資産税評価額3,600万円・面積125平方メートル、その上に床面積150平方メートルの住宅を新築した場合、東京都の例では次のようになります。

多くの住宅用地では、床面積基準による減額が大きくなり、土地の不動産取得税がゼロになるケースが少なくありません。住宅と土地の両方の軽減を組み合わせると、マイホーム取得時の不動産取得税が大幅に減るか、ゼロになることが期待できます。

軽減措置の申告が必要（申告しないと適用されない）

不動産取得税の軽減措置を受けるには、原則として都道府県税事務所への申告が必要です。これが最も重要な実務ポイントです。不動産を取得すると数か月後に納税通知書が届きますが、軽減措置の申告をしていないと、軽減前の税額が記載された通知書が届くことがあります。

還付・徴収猶予を受ける方法

土地を先に取得してから住宅を後で新築する場合などは、土地の軽減（減額）を後から受けられます。住宅用土地の軽減を受けるための住宅新築までの期間は、原則として土地取得から2年以内です。ただし、令和8年3月31日までに取得した土地は、経過的に3年以内とされています（1棟100戸以上の共同住宅等でやむを得ない事情がある場合は4年以内）。

手続には、(A)先に税額を納め、住宅完成後に還付申請する方法と、(B)住宅完成までの間、減額相当額の納付を猶予してもらう「徴収猶予」の2つがあります。徴収猶予を受けるには、納期限までに申告および申請が必要です。いずれも住宅の完成後に都道府県税事務所へ手続を行い、登記事項証明書や住民票などの書類を提出します。なお、令和7年12月より、減額申告書に家屋番号や不動産番号を記載することで登記事項証明書の添付を省略できる扱いを始めた自治体もあり、手続が簡素化されつつあります。

非課税となる主なケース

次のような取得は、不動産取得税が非課税となります。相続が代表例です。

非課税となる範囲や免税点、課税標準の特例で税額がゼロになる場合など、そもそも不動産取得税がかからないケースを詳しく知りたい方は、不動産取得税がかからない場合で、相続・共有物分割などの非課税と免税点を整理しています。

なお、贈与による取得は非課税ではなく課税対象です。生前贈与で不動産を移転する場合は、不動産取得税と登録免許税が課される点に注意してください（相続による取得は不動産取得税は非課税で、登録免許税の税率も低くなります）。生前贈与か相続かの比較は、暦年贈与と相続時精算課税の違いもあわせてご覧ください。

軽減判定の手順（判断フロー）

自分のケースで軽減が受けられるか、おおまかには次の順で確認します。

想定Q&A集

Q1. 購入価格で計算するのですか

いいえ。課税標準は実際の購入価格や建築費ではなく、固定資産税評価額です。土地は実勢価格の7割程度、建物は建築費の5〜6割程度が目安とされ、購入価格より低くなるのが通常です。納税通知書は評価額をもとに計算されています。

Q2. 軽減措置は黙っていても適用されますか

原則として申告が必要です。申告しないと軽減前の税額で通知書が届くことがあります。取得後できるだけ早く（目安は60日以内、都道府県により異なる）、都道府県税事務所に不動産取得税申告書と必要書類を提出してください。すでに納付してしまった場合でも、後から軽減申告をして還付を受けられることがあります。

Q3. 床面積40平方メートルのマンションでも軽減を受けられますか

令和8年4月1日以後に取得する住宅なら、床面積要件の下限が40平方メートルに緩和されたため、自己居住用などの要件を満たせば軽減を受けられます。令和8年3月31日までに取得したものは50平方メートル以上が必要です。なお、令和13年3月31日までの間、東京都特別区内の特定都市再生緊急整備地域では下限50平方メートルに据え置く例外があるため、東京都心の物件は確認してください。マンションの床面積は専有面積に共用部分を按分した課税床面積で判定します。

Q4. 築40年の中古住宅を買いました。軽減は受けられませんか

あきらめる必要はありません。昭和57年1月1日以後の新築なら原則として軽減対象です。それ以前の建築でも、建築士等の耐震診断で新耐震基準に適合していることの証明（取得日前2年以内の調査によるもの）があれば軽減を受けられます。証明がない古い住宅でも、取得後6か月以内に耐震改修を行い、基準適合の証明を受けて自己の居住用とするなどの要件を満たせば軽減対象となる場合があります（平成26年4月1日以後の取得分）。

Q5. 土地を先に買い、家は後から建てます。土地の軽減はどうなりますか

土地取得から一定期間内に軽減対象の住宅を新築すれば、土地の減額を受けられます。期間は原則2年以内ですが、令和8年3月31日までに取得した土地は経過的に3年以内です。先に土地の税額を納めて住宅完成後に還付を受ける方法と、完成までの間、減額分の納付を猶予してもらう「徴収猶予」の方法があります。徴収猶予は納期限までの申告・申請が必要なので、土地取得時に都道府県税事務所へ相談しておくとよいでしょう。

Q6. 親から土地をもらいました（贈与）。相続と同じく非課税ですか

いいえ。非課税となるのは相続による取得で、贈与は課税対象です。生前贈与では不動産取得税に加えて登録免許税も課され、登録免許税の税率も相続より高くなります。一方、相続なら不動産取得税は非課税で登録免許税の税率も低いため、生前贈与と相続のどちらが有利かは税負担全体で比較する必要があります。

Q7. 店舗併用住宅を買いました。税率は3％ですか4％ですか

併用住宅は、家屋の価格を住宅部分と非住宅部分の床面積割合で按分し、住宅部分に3％、非住宅（店舗）部分に4％を適用します。さらに住宅部分が軽減要件を満たせば、住宅部分の按分額から控除が受けられます。住宅と店舗が混在する物件は、按分計算が必要になる点に注意してください。

Q8. 納税通知書はいつ届きますか。先に資金を用意しておくべきですか

取得後おおむね数か月〜半年程度で届くことが多く、自治体によっては取得から1年近くかかることもあります。購入のタイミングと納税のタイミングがずれるため、軽減後の税額を試算したうえで、納税資金を確保しておくと安心です。軽減を申告していれば、軽減後の税額が記載された通知書が届きます。

Q9. 評価額が低い建物や土地でも課税されますか

免税点未満なら課税されません。令和8年4月1日以後に取得した場合、土地は16万円未満、新築・増改築の家屋は66万円未満、その他の家屋（売買による中古等）は34万円未満であれば、不動産取得税はかかりません（令和8年3月31日までの取得は土地10万円・家屋23万円・その他12万円）。これは評価額の基準で、税額の基準ではない点に注意してください。

Q10. 軽減を申告し忘れて納付しました。もう取り戻せませんか

取り戻せる可能性があります。軽減措置に該当するのに申告せず納付した場合でも、後から軽減申告をすれば還付を受けられることがあります。ただし、軽減該当の住宅を新築・取得した日から5年を経過すると還付を受けられなくなる取扱いが一般的です。気づいたらできるだけ早く、所管の都道府県税事務所に問い合わせてください。

まとめ

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけ課される都道府県税で、本則税率4％ですが令和9年3月31日までの土地・住宅取得は3％に軽減されます。土地は課税標準が2分の1に軽減され、新築住宅は評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除でき、住宅用土地はさらに減額措置があるため、マイホーム取得では税額がゼロになるケースも多くあります。令和8年4月1日以後の住宅は床面積要件の下限が40平方メートル以上に緩和されました。最も重要なのは、軽減措置は申告しないと適用されないという点です。不動産取得後はできるだけ早く都道府県税事務所に申告し、すでに納付済みでも還付の可能性を確認することが大切です。

※本記事は令和8年時点の情報をもとに、地方税法および総務省・国土交通省・各都道府県の公表資料を参照して作成しています（参照：地方税法73条の7・73条の14・73条の24ほか、国土交通省「認定長期優良住宅を取得したときに利用できる減税制度」、東京都主税局・各道府県「不動産取得税」、令和8年度税制改正大綱）。床面積要件・控除額・期間・免税点等は自治体や改正により異なる場合があります。具体的な税額計算・軽減申告にあたっては、最新の法令および各都道府県の取扱いを確認のうえ、必要に応じて税理士等の専門家にご相談ください。